Approvata la normativa regionale a sostegno dell ' edilizia residenziale sociale
Diritto

Emilia-Romagna – Legge 6 del 30 giugno 2011

La Regione promuove progetti di social housing

Lo scorso 30 giugno è stata approvata dall'assemblea legislativa della regione Emilia-Romagna la legge per la "Disciplina della partecipazione della regione Emilia-Romagna ai fondi immobiliari chiusi per il sostegno all'edilizia residenziale sociale".
Come annunciato, il provvedimento permetterà di utilizzare le risorse della Cassa depositi e prestiti per la promozione di strumenti finanziari e di fondi chiusi, costituiti o in via di costituzione attraverso l'intervento di fondazioni bancarie in raccordo con gli enti locali, a sostegno di programmi di housing sociale.

Dopo l’approvazione della legge 6/29, che stabiliva la destinazione di una quota della capacità edificatoria prevista all’edilizia residenziale pubblica, la nuova normativa regionale si conforma al piano nazionale di edilizia abitativa (articolo 11 della legge 133/28), nel tentativo di realizzare misure di recupero del patrimonio abitativo esistente nella città e la costruzione di nuove abitazioni nell’ambito delle previsioni dei piani urbanistici territoriali.
Il complesso degli investimenti attivabili per il ” piano casa ” supera i 2 miliardi di euro, da utilizzare per sottoscrivere fino al 4 percento del capitale dei fondi promossi a livello locale; l’Emilia-Romagna, come altre Regioni, si sta attrezzando per ricevere i fondi.

Secondo l’assessore regionale alle Attività produttive Gian Carlo Muzzarelli: ” La diffusione dei fondi immobiliari chiusi costituisce una grande opportunità per indirizzare verso il segmento dell’edilizia residenziale sociale flussi finanziari di rilevante entità e per promuovere e sviluppare forme di partenariato pubblico-privato. (..) Con il milione di euro che possiamo assicurare nel 211, ci sono le condizioni per una partenza immediata. E’ necessario, inoltre, un sistema efficiente di coordinamento tra Regione ed enti locali, in modo che questi abbiano l’assistenza tecnica necessaria per le politiche di inclusione e modernizzazione delle città ” .

L’obiettivo in sintesi è quello di offrire alle categorie sociali in difficoltà alloggi a canoni di affitto agevolati e con l’opzione di acquisto finale da parte degli inquilini, per affrontare in parte il problema abitativo; il testo lascia comunque delle perplessità .

Il testo regionale nel dettaglio

La legge regionale n.6 del 3 giugno 211 riportata sul bollettino ufficiale della Regione, ha come oggetto (art. 1) ” la partecipazione della Regione ai fondi immobiliari chiusi il cui Regolamento comprende alla sezione Politiche di gestione prioritariamente l’incremento dell’offerta di alloggi di edilizia residenziale sociale e di ogni altra tipologia di alloggi accessibili dagli utenti a condizioni più favorevoli di quelle di mercato ” .

L’articolo 2 stabilisce le finalità :
– attuare politiche per la casa attraverso il ricorso a strumenti finanziari innovativi;
– sostenere i progetti di edilizia residenziale sociale incrementando i flussi finanziari ad essi destinati;
– favorire lo sviluppo di forme di collaborazione e di partenariato pubblico-privato, massimizzando gli effetti sociali della partecipazione di soggetti pubblici ai fondi immobiliari chiusi;
– fornire assistenza tecnica agli enti locali per la verifica di progetti di social housing.

Con l’articolo 3 viene definita la partecipazione ai fondi, nello specifico:
1.La Regione è autorizzata a sottoscrivere quote di fondi immobiliari chiusi attraverso:
a) conferimento in danaro;
b) apporti di beni immobili.
2. I fondi immobiliari chiusi ai quali partecipa la Regione devono:
a) essere istituiti da una società di Gestione del risparmio (SGR) autorizzata dalla Banca d’Italia e, se previsto dalla normativa vigente, autorizzati dalla stessa Banca d’Italia, nonché avere incaricato l’advisor tecnico;
b) assicurare l’impiego di somme almeno pari alle risorse da essa conferite esclusivamente per la realizzazione di interventi nel territorio regionale;

(in questo caso sarebbe stato più conveniente per la Regione che le somme fossero state ” almeno superiori ” , altrimenti avrebbe potuto operare al di fuori del fondo)

c) prevedere forme di partecipazione della Regione stessa alla definizione delle strategie di investimento;
d) contemplare nelle proprie ” politiche di gestione ” la realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale ai sensi della normativa nazionale e regionale.
3. La selezione dei fondi immobiliari chiusi ai quali la Regione partecipa avviene mediante procedura ad evidenza pubblica considerando, in particolare, i seguenti elementi di valutazione:
a) la quota del valore complessivo del fondo riservata ad investimenti in attività immobiliare;
b) la quota dell’investimento immobiliare destinata all’edilizia residenziale sociale e ad altre tipologie di alloggi accessibili agli utenti a condizioni più favorevoli di quelle di mercato;
c) il rendimento atteso sul valore complessivo del fondo;

(questo punto è stato sottoposto a critiche da parte di chi crede che il fondo debba avere come unica destinazione l’edilizia sociale e non una qualifica speculativa)

d) il rendimento atteso e il profilo di rischio delle diverse classi di quote del fondo, qualora il suo capitale sia suddiviso in tali classi;
e) i canoni di locazione applicati agli alloggi di edilizia residenziale sociale e alle altre tipologie di alloggi accessibili dagli utenti a condizioni più favorevoli di quelle di mercato;

(non viene specificato di quanto i canoni di locazione saranno inferiori alle condizioni di mercato, i vantaggi per i locatari non sono cosìscontati)

f) i canoni di locazione applicati ai restanti alloggi di edilizia residenziale;
g) la durata del fondo;
h) le regole di liquidazione del fondo;
i) le regole di governo e di gestione del fondo.
4. I fondi immobiliari chiusi cui la Regione partecipa devono impegnarsi a indirizzare la propria attività nel territorio regionale tenendo conto delle esigenze connesse:
a) al contenimento del consumo di territorio, privilegiando interventi di recupero e di riqualificazione urbana, oltre all’utilizzo del patrimonio immobiliare invenduto;

(su questo punto era stato proposto un emendamento che limitava nuove costruzioni sul territorio, vincolando il 7 percento del fondo al recupero degli immobili già esistenti)

b) all’applicazione, migliorativa rispetto a quanto prescritto dalla normativa vigente, di tecnologie e di tecniche costruttive a basso consumo di energia e a basso impatto ambientale, nonché al ricorso a fonti energetiche rinnovabili;
c) all’ampia diffusione sul territorio regionale degli interventi.
5. I fondi immobiliari chiusi cui la Regione partecipa devono altresìtrasmettere alla giunta regionale una relazione annuale sulle attività svolte relativamente all’edilizia residenziale sociale nella regione. La relazione viene poi trasmessa dalla giunta alla commissione assembleare competente.

Vengono quindi riaffermati i principi eco-compatibili (interventi di recupero e di riqualificazione urbana) ed innovativi dal punto di vista energetico che caratterizzano questa forma di edilizia ” fuori mercato ” , a metà strada tra edilizia popolare e proprietà privata.

Nell’articolo 4 viene confermata l’assistenza tecnica fornita dalla Regione agli enti locali ” in ordine agli aspetti normativi, legali, urbanistici, ambientali, contrattuali ed economico-finanziari attinenti ai programmi di investimento oggetto delle attività dei fondi immobiliari chiusi partecipati dalla Regione stessa ” .
La Regione potrà avvalersi delle proprie strutture tecnico-amministrative, di competenze professionali esterne, oppure erogare contributi per l’acquisizione di assistenza tecnica da parte degli enti locali (si spera, anche se non è previsto, solo in mancanza di professionalità interne disponibili).

L’articolo 5 demanda a un atto di programmazione dell’assemblea legislativa, ed a successivi atti della giunta, la realizzazione delle azioni disciplinate dalla legge sia per la partecipazione ai fondi (art. 3) che per l’assistenza tecnica agli enti locali (art. 4); l’articolo 6 dispone l’abrogazione della legge regionale n.12 del 6 aprile 1998 in materia di fondi immobiliari chiusi e mercati mobiliari regolamentati.

In conclusione l’articolo 7 (norma finanziaria), stabilisce:
1. Agli oneri derivanti dall’attuazione della presente legge la Regione fa fronte mediante l’istituzione di apposite unità previsionali di base e relativi capitoli nella parte spesa del bilancio regionale, a norma di quanto disposto dall’articolo 1 della legge regionale 23 dicembre 21, n. 15 (Bilancio di previsione della Regione Emilia-Romagna per l’esercizio finanziario 211 e bilancio pluriennale 211-213), la cui copertura è garantita dai fondi a tale scopo specifico accantonati, nell’ambito del Fondo speciale di cui alla U.P.B. 1.7.2.2.291, al capitolo 8635, ” Fondo speciale per far fronte agli oneri derivanti da provvedimenti legislativi regionali in corso di approvazione – spese correnti ” , voce n. 13, dell’elenco n. 2 allegato al bilancio regionale per l’esercizio 211.
2. Per gli esercizi successivi al 211, la Regione fa fronte con i fondi annualmente stanziati nelle unità previsionali di base e relativi capitoli del bilancio regionale che verranno dotati della necessaria disponibilità ai sensi di quanto disposto dall’articolo 37 della legge regionale 15 novembre 21, n. 4 (Ordinamento contabile della Regione Emilia-Romagna, abrogazione della L.R. 6 luglio 1977, n. 31 e della L.R. 27 marzo 1972, n. 4).



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