Community Land Trust – Terreno Comune ETS: una pratica di investimento solidale e autogestito
La Fondazione di Comunità Porta Palazzo e il gruppo di lavoro Progetto Abitativo per Porta Palazzo e Aurora si sono a lungo interrogati su questo tema, giungendo infine a individuare nella costituzione del Community Land Trust – Terreno Comune ETS, avvenuta il 2 maggio 2024, lo strumento per affrontarlo in pratica. Cos’è un Community Land Trust Il Community Land Trust rappresenta un modello di gestione di beni immobiliari che sottrae unità abitative dal mercato speculativo per creare un patrimonio immobiliare sociale; contribuisce alla rigenerazione urbana trasformando la proprietà del terreno in un bene comune ed evitando dinamiche speculative e privatizzanti, creando valore sociale e rispondendo ai bisogni emergenti, promuovendo il diritto alla casa e alla giustizia sociale, contrastando l’esclusione e la marginalizzazione e i costi sociali ed economici che da queste derivano. Il Community Land Trust è un ente senza fini di lucro la cui caratteristica distintiva è la proprietà duale: acquista beni immobili e poi separa la proprietà del terreno da quella delle unità abitative. In questo modo la proprietà delle unità abitative può essere ceduta, per il diritto italiano, come diritto di superficie, mentre il terreno su cui sorge l’edificio rimane di proprietà del Community Land Trust in modo perpetuo e non è vendibile. A differenza delle proprietà gestite attraverso modelli tradizionali, che possono essere vendute o la cui destinazione d’uso può essere modificata, la proprietà comune del terreno del Community Land Trust lo rende un bene indisponibile per la vendita o per un cambio d’uso, trasformandolo così in un “bene comune” che potrà essere usato dalla comunità in maniera perenne. Questo aspetto mette in discussione un modo d’intendere la proprietà privata, muovendosi verso un modello di proprietà a uso comunitario. Nel momento in cui un proprietario intende lasciare l’appartamento, il Community Land Trust ha l’opzione di riacquisto del diritto di superficie, esercitabile sia direttamente sia attingendo alla lista d’attesa degli aspiranti proprietari. Il prezzo di acquisto viene determinato tramite una formula che bilancia la remunerazione di chi vende con l’accessibilità del costo per chi acquista, mantenendo condizioni favorevoli nel tempo e proteggendo il patrimonio immobiliare da eccessivi aumenti del valore di mercato. Chi vende recupera per intero il proprio capitale, protetto da svalutazione, e chi compra continua a trovare condizioni più favorevoli rispetto al mercato. In questo modo, il Community Land Trust agisce come una forza anticiclica nel mercato immobiliare. Un’ulteriore caratteristica del Community Land Trust è la sua governance composita, che vede la presenza di interessi diversi: proprietari degli appartamenti, associazioni locali, e portavoce dell’interesse generale, di solito rappresentati da enti pubblici. Il caso italiano La Fondazione Community Land Trust – Terreno Comune ETS è il primo Community Land Trust costituito in Italia. Il modello giuridico identificato per declinare questo tipo di entità nel quadro della giurisprudenza italiana è quello della Fondazione di Partecipazione iscritta al RUNTS, il Registro Nazionale del Terzo Settore. Questo modello, infatti, ammette la partecipazione di diverse tipologie di soci, sia individui che organizzazioni ed enti pubblici. L’obiettivo della Fondazione Community Land Trust – Terreno Comune ETS consiste nel creare opportunità abitative nell’area di Porta Palazzo – Aurora a Torino. Non intende sostituirsi all’intervento pubblico nel contesto dell’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) e non vuole offrire soluzioni abitative a chi ha diritto alla casa popolare. Si rivolge, invece, a famiglie con un reddito che, pur ragionevole, rimane insufficiente per accedere ad una casa adeguata sul mercato immobiliare del quartiere, come le famiglie monoreddito con bambini le cui entrate siano approssimativamente comprese fra i 1.300 e i 1.500 euro mensili, con l’obiettivo di poter offrire un costo complessivo dell’abitare, comprensivo di mutuo, riscaldamento e spese condominiali che non superi il 33-35% del reddito. La costituzione della Fondazione Community Land Trust – Terreno Comune ETS ha rappresentato anche un’importante iniziativa di investimento solidale e autogestito. Grazie alla partecipazione di 81 persone e 5 organizzazioni, infatti, è stato possibile raccogliere prestiti sociali che hanno permesso di arrivare, il 1 luglio 2024, all’acquisto di un immobile senza dover ricorrere a prestiti bancari. Questa straordinaria capacità di autofinanziamento è il risultato della fiducia costruita nel tempo dalla Fondazione di Comunità Porta Palazzo, ed esempio pratico di valorizzazione del capitale sociale. I prestatori si sono organizzati in un comitato promotore che è diventato uno dei soci fondatori della Fondazione Community Land Trust – Terreno Comune ETS, insieme alla Fondazione di Comunità Porta Palazzo e all’Associazione CoAbitare. L’immobile acquistato, una costruzione di edilizia economica privata di fine ‘800, sarà oggetto di ristrutturazione al termine della quale offrirà 16 appartamenti, diversi spazi collettivi condominiali e uno spazio di comunità aperto al quartiere. La ristrutturazione richiederà circa due anni e durante questo periodo si andranno a definire in maniera puntuale i dettagli del progetto. Per la fase di avvio è prevista la creazione di una consulta che coinvolga realtà di quartiere, istituzioni pubbliche e università nella definizione del percorso di individuazione delle famiglie che andranno a vivere nelle unità abitative, garantendo così trasparenza ed equità del processo. In una fase successiva si andrà poi a definire la governance della Fondazione Community Land Trust – Terreno Comune ETS con il coinvolgimento, oltre che di soggetti della società civile e di rappresentanti degli enti pubblici, anche dei residenti del condominio. La decisione di vendere il diritto di superficie degli appartamenti anziché metterli in affitto deriva da due pratiche interconnesse: da un lato la volontà di aiutare a costruire un capitale di risparmio e un processo di bancabilità dei proprietari, aumentando così le loro possibilità di scelta, e dall’altro di lavorare sul tema del benessere in senso ampio praticando la “capacitazione” come definita da Amartya Sen, ovvero la capacità degli individui di fare scelte significative e di vivere una vita che hanno motivo di valorizzare. Secondo Sen, il benessere non dovrebbe essere misurato solo in termini di reddito o risorse materiali, ma anche in termini di opportunità effettive che le persone hanno di realizzare il proprio potenziale. In questo senso le “capacitazioni” sono le libertà sostanziali che le persone hanno per perseguire vari obiettivi … Leggi tutto Community Land Trust – Terreno Comune ETS: una pratica di investimento solidale e autogestito
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