La pronuncia in commento non solo scioglie un annoso contrasto giurisprudenziale e dottrinale, in atto ormai da diversi anni, ma ridefinisce anche il perimetro delle facoltà di disposizione del proprietario, meglio inquadrandole tra i due punti cardinali in materia: costituzionale (art. 42 cost.) e codicistico (art. 832 c.c.).
Il contrasto giurisprudenziale tra silenzi normativi e doveri sociali
La questione centrale risiede nell’interrogativo se il proprietario di un immobile può unilateralmente, con un mero atto di rinuncia, dismettere la titolarità del bene, facendo sì che questo sia acquisito ipso iure dallo Stato come patrimonio indisponibile, ai sensi dell’art. 827 c.c., a tenore del quale «i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato».
Le norme codicistiche, infatti, pur prevedendo espressamente la rinuncia ai diritti reali minori, come l’usufrutto o la servitù, non contemplano invece una disciplina specifica per la rinuncia alla proprietà piena. Questa “lacuna” ha generato due orientamenti contrapposti. Taluni hanno sostenuto l’inammissibilità della rinuncia abdicativa, sulla scorta del principio della funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.) e sul possibile abuso del diritto (sotto forma di divieto di atti emulativi, ex art. 833 c.c.). Secondo questa prospettiva un atto di dismissione della proprietà, soprattutto se volto a liberarsi di oneri economici (ad esempio, spese di manutenzione e tributi) o responsabilità (sicurezza dell’immobile), risulterebbe privo di una causa meritevole di tutela e, potenzialmente, in contrasto con l’interesse generale, in quanto trasferirebbe de facto gli oneri sulla collettività, ovvero sullo Stato. Talaltri hanno ammesso la rinuncia, inquadrandola tra le facoltà di disposizione del bene riconosciuta dall’art. 832 c.c. e argomentando che la proprietà non può configurarsi come un dovere, ma come un diritto disponibile. La meritevolezza dell’interesse risiederebbe nell’interesse negativo a disfarsi della titolarità del bene, mentre l’acquisto da parte dello Stato sarebbe un effetto automatico ex lege, previsto dal sistema ordinamentale per evitare la presenza di res nullius.
La rinuncia come atto unilaterale non recettizio
La Suprema Corte, muovendo da questa impostazione, ha stabilito principi di diritto di portata storica. La rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è pienamente ammissibile e rientra tra le facoltà di disposizione del proprietario ai sensi dell’art. 832 c.c. L’atto ha natura negoziale unilaterale e non recettizia, in quanto produce i suoi effetti a prescindere dall’accettazione dell’altra parte.
La Corte ha chiarito, inoltre, che la funzione tipica della rinuncia è unicamente quella di dismettere il diritto. La rinuncia così «trova causa in sé stessa», manifestando l’interesse negativo del proprietario a mantenere la titolarità del bene. Pertanto, la sua validità non è subordinata a un sindacato di meritevolezza sull’interesse positivo perseguito dal rinunciante, né ad una verifica di compatibilità con la «funzione sociale» nel caso concreto. Affidare al giudice un sindacato così ampio equivarrebbe a negare la natura essenzialmente disponibile del diritto di proprietà, trasformandolo in un obbligo giuridico per «motivi di interesse generale» non previsti dalla Costituzione. Le sezioni unite hanno poi escluso che l’atto di rinuncia possa configurare un abuso del diritto (art. 833 c.c.) o un atto nullo per motivo illecito. Il divieto di atti emulativi si riferirebbe, infatti, ad atti di godimento che hanno l’unico scopo di nuocere ad altri; la rinuncia, invece, è un atto di disposizione e, in quanto tale, esprime un interesse a liberarsi di un vincolo, non ledere l’altrui sfera giuridica. L’eventuale finalità egoistica di liberarsi di oneri (come quelli relativi alla manutenzione del bene) è considerata irrilevante ai fini della validità dell’atto, in quanto essa esprime la pura e semplice volontà di dismissione, che è la funzione tipica, essenziale e sufficiente dell’atto. Infine, la conseguenza della rinuncia è l’acquisto automatico e a titolo originario del bene da parte dello Stato (art. 827 c.c.). Questo effetto riflesso viene rimarcato dalla Cassazione, stante l’inammissibilità nel nostro ordinamento di beni appartenenti a nessuno (res nullius).
Le ricadute pratiche e il bilanciamento di interessi
Questa sentenza apporta un contributo fondamentale e presenta ricadute pratiche significative. Il principio affermato sancisce in modo netto la libertà del proprietario di dismettere il proprio diritto, anche quando la proprietà sia divenuta un peso economico. Tuttavia, la Corte non manca di individuare alcuni contemperamenti. Ad esempio, i giudici hanno contemporaneamente precisato un punto cruciale per la tutela dei terzi e della collettività: il rinunciante non è liberato dalle obbligazioni preesistenti e dalle responsabilità risarcitorie derivanti da condotte (commissive o omissive) realizzate nel periodo antecedente alla rinuncia. Non viene meno, in altri termini, la responsabilità per danni causati da una cattiva manutenzione pregressa dell’immobile. Inoltre, la rinuncia non è equiparabile all’abbandono liberatorio, tipico della comproprietà o dei diritti reali minori, il quale comporta la liberazione da specifici obblighi propter rem (ad esempio, le spese condominiali) in conseguenza dell’accrescimento della quota o dell’estinzione del diritto minore (al riguardo, avverte la Cassazione, «si parla […] di rinunce qualitativamente diverse dalla rinuncia alla proprietà esclusiva, incidendo esse inevitabilmente, mediante acquisto o “accrescimento” ope legis, nella sfera giuridica di un altro soggetto del rapporto reale»). Con la rinuncia abdicativa, il proprietario si libera degli oneri futuri, ma non deve essere un meccanismo per eludere le responsabilità civili e amministrative pregresse. In punto di forma, la Cassazione ha confermato che la rinuncia abdicativa, in quanto atto dispositivo di diritti reali immobiliari, è soggetta alla forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (art. 1350, n. 5, c.c.) e deve essere debitamente trascritta nei pubblici registri immobiliari per l’opponibilità ai terzi e per dare pubblicità all’avvenuto mutamento della titolarità a favore dello Stato.
Rinuncia abdicativa e amministrazione condivisa
A ben guardare, il problema della rinuncia sottende una questione ben più ampia e complessa che attiene all’abbandono de facto di beni immobili. Atto che di per sé è in grado di rappresentare un peso per la società nel suo complesso, a prescindere dalla titolarità effettiva del diritto di proprietà, tutte le volte che lo stato di degrado e dissesto del bene comporti non solo un danno al decoro urbano o all’ambiente circostante, ma anche il rischio di potenziali danni a terzi e altre situazioni di pericolo per la comunità che vi risiede.
Osservando la questione da tale angolo visuale, il problema del possibile trasferimento unilaterale dei costi dell’immobile dal privato alla comunità sembra ridimensionarsi e illuminare la questione dalle sue fondamenta: l’atto dismissivo tenderebbe a scongiurare l’abbandono de facto di beni immobili. In tale prospettiva, sarebbe utile valorizzare il ruolo che in certi contesti può assumere il modello dell’amministrazione condivisa, in virtù del quale la pubblica amministrazione e taluni cittadini attivi assumono la responsabilità condivisa di riqualificare beni e spazi di interesse generale abbandonati o in disuso, convertendoli così da beni privati a beni comuni. Beni, questi ultimi, a cui la Corte dedica un passaggio argomentativo, invero poco chiaro, laddove richiama la teoria di elaborazione giurisprudenziale sui beni comuni (cfr., in particolare, la nota pronuncia sulle valli da pesca della laguna veneta: Cass., sez. un., 14 febbraio 2011, n. 3665). A ben riflettere, tale passaggio avrebbe meritato un maggiore sviluppo. Infatti, di là dal riferimento nel caso rievocato ai beni demaniali (ben distinti dai beni privati), la possibilità di considerare beni privati come comuni già prima di una eventuale rinuncia non è chiaro che tipo di apporto possa dare all’iter argomentativo e alle conclusioni cui giunge la stessa Corte. In tale contesto, lo strumento della rinuncia abdicativa – sebbene attuato per meri scopi egoistici – andrebbe esaltato proprio perché in grado di esitare in concreto in una migliore attuazione della funzione sociale della proprietà attraverso il transito del bene da privato a pubblico (in virtù dell’art. 827 c.c.) e da pubblico a comune (in virtù dell’art. 118, ultimo comma, cost.). E ciò ben potrebbe favorire lo sviluppo del nuovo paradigma dell’amministrazione condivisa, senz’altro da preferire rispetto alla conservazione negligente e disinteressata del diritto di proprietà in capo al privato. Lo schema teorico ha del potenziale, ma pone sul tavolo dell’amministrazione condivisa nuove sfide ermeneutiche e applicative complesse.
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Immagine di copertina: British Library su Unsplash
